波爾多（Bordeaux）的酒莊買賣并非罕事，特別是知根知底的鄰里之間。2017年，奧巴特利酒莊（Chateau Haut-Batailley）被同在一條產(chǎn)酒村波雅克（Pauillac）的鄰居靚茨伯莊園（Chateau Lynch-Bages）收購恍如猶在昨日。如今，法國酒莊收購的機(jī)制與信息在不斷更新與完善中，法國土地調(diào)整與鄉(xiāng)村管理局（SAFER，下文使用SAFER簡稱）于今年發(fā)布了關(guān)于法國葡萄種植用地的最新價格指導(dǎo)。

圖片來源：Chateau Lynch-Bages

一、葡萄園價格最近概況 

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)評估報告（Rural Property Review）記載了全法的各種類型農(nóng)業(yè)用地價格，包括森林、牧場、果園、農(nóng)場等，當(dāng)然也有葡萄園。這份報告顯示，自2012年以來，法國的農(nóng)業(yè)用地的整體價格漲幅已達(dá)13.5%。就葡萄園而言，2016年在法國境內(nèi)發(fā)生了9,000筆葡萄園交易，涉及面積達(dá)15,580公頃，總值達(dá)7.8億歐元（約合人民幣59.9億元）。

法定產(chǎn)區(qū)的葡萄園價格整體而言相對穩(wěn)定，價格保持在每公頃10.4萬歐元（約合人民幣79.8萬元），漲幅僅為0.1%；非法定產(chǎn)區(qū)葡萄園的價格上升2.2%。

在眾產(chǎn)區(qū)中，波爾多-阿基坦（Bordeaux-Aquitaine）無疑極具穩(wěn)定性，其土地價值的漲幅約為3%。相較之下，勃艮第-汝拉-博若萊（Burgundy-Jura-Beaujolais）產(chǎn)區(qū)的土地價值的躥升幅度最大，達(dá)6.8%；盧瓦爾河谷（Loire Valley）次之，為5.8%。

但在整體積極的大環(huán)境中，仍有些產(chǎn)區(qū)的情況不甚理想，出現(xiàn)“掉價”窘境。其中，香檳（Champagne）就是其中一員，當(dāng)?shù)仄咸褕@均價下跌了2.6%。

二、買家構(gòu)成

據(jù)SAFER數(shù)據(jù)表明，海外資本介入法國農(nóng)業(yè)用地交易的比例高達(dá)5%，涉及64筆葡萄園轉(zhuǎn)手，總值達(dá)4.2千萬歐元（約合人民幣3.22億元）。其中歐洲買家占比最高，達(dá)2/3，來自比利時、瑞典與英國的買家排在前列。需要注意的是，這一數(shù)據(jù)并不專指葡萄園的交易。

此外，值得一提的是，從未涉足葡萄酒買賣的新手買家的表現(xiàn)搶眼，占比達(dá)23%，而在1993年這個比例僅有18%。

三、酒莊買賣市場進(jìn)入“冷靜期”

如今，波爾多的酒莊交易價格趨于平穩(wěn)，在大部分的子產(chǎn)區(qū)，價格或持平，或略有上升。但是交易量卻出現(xiàn)下降，跌至2009年以來的最低值。較之2015年數(shù)據(jù)，2016年的可供交易的酒莊及葡萄園面積減少了16%，資本投入減少了11%。近些年的交易量更是明顯呈現(xiàn)下降趨勢，2014、2015、2016年的酒莊交易量總額分別為803座、819座與708座。

四、一覽眾子產(chǎn)區(qū)的葡萄園價格：波雅克領(lǐng)先，波美侯（Pomerol）漲幅可觀 

環(huán)顧法國，波雅克的“地王”地位從未被撼動，在過去3年中，它以每公頃200萬歐元（約合人民幣1,535萬元）的高價在眾產(chǎn)區(qū)中遙遙領(lǐng)先。而波美侯的均價則實現(xiàn)了躍升，由過去的每公頃110萬歐元（約合人民幣845萬元），上漲至如今的每公頃130萬歐元（約合人民幣998萬元），最高的成交價更是高達(dá)每公頃400萬歐元（約合人民幣3,072萬元）。

價格浮動區(qū)間較大的是圣埃美?。⊿aint-Emilion）產(chǎn)區(qū)，葡萄園售價在每公頃18萬歐元（約合人民幣138萬元）到每公頃200萬歐元（約合人民幣1,535萬元）的區(qū)間浮動。此外，圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）產(chǎn)區(qū)也極具潛力，其葡萄園價格在每公頃28萬歐元（約合人民幣215萬元）到每公頃80萬歐元（約合人民幣614萬元）以上不等。

波爾多的大區(qū)級葡萄園的地價則相對較低，均價為每公頃1.6萬歐元（約合人民幣12.2萬元）。更多子產(chǎn)區(qū)詳情如下：

數(shù)據(jù)來源：Wine-searcher

五、精明投資酒莊的考慮因素

對于潛在買家而言，實現(xiàn)高回報率是購買酒莊的終極目的。為此，人們需要衡量單位面積成本價對葡萄酒單價的比值，并考慮葡萄園的增值潛力。其實，想在波爾多做一筆劃算的酒莊買賣并不容易，因為當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)對AOC等級葡萄園的單價有著嚴(yán)格的限制。

聚焦中國市場，吸引中國買家興趣的主要是性價比高的弗龍薩克（Fronsac）產(chǎn)區(qū)。雖然近期中國的買家數(shù)量減少，但他們在衡量酒莊潛力時專業(yè)性提高，學(xué)會將風(fēng)土因素納入考慮范圍，這對當(dāng)?shù)卦斐闪舜_切的積極影響。在法國當(dāng)?shù)?，這也已經(jīng)是老套路。上世紀(jì)末，許多圣埃美隆的酒商莊主開始在卡斯蒂永（Castillon）購置葡萄園，他們看中的就是當(dāng)?shù)夭贿d色于圣埃美隆的風(fēng)土，以及低廉得多的土地價格。但是他們發(fā)現(xiàn)，要想得到與圣埃美隆出產(chǎn)同等水平的佳釀，投入的人力物力并不少，而貼著卡斯蒂永“標(biāo)簽”的葡萄酒卻不能賣出與圣埃美隆的葡萄酒同等的價格，這正是了解當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境的重要性。

當(dāng)然，投資回報率不但要考慮成本，也得考慮收益。以圣埃斯泰夫為例，這就是一個極具潛力的投資選項。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，它的土地成本相對穩(wěn)定，但是出產(chǎn)的葡萄酒的售價卻是連年攀升，投資回報率自然高。其衛(wèi)星產(chǎn)區(qū)朗德波美侯（Lalande-de-Pomerol）也是個值得考慮的地區(qū)，地價為每公頃20萬歐元（約合人民幣153萬元）。

此外，聰明的投資者能將目光放得更遠(yuǎn)，波爾多以外的許多產(chǎn)區(qū)的地價不高，但是售價都有上升的潛力，比如羅訥河谷（Rhone Valley）、普羅旺斯（Provence）與盧瓦爾河谷等。

除了具有長遠(yuǎn)的目光以及一雙慧眼，聰明的投資者還需熟諳產(chǎn)品營銷策略以及分銷渠道，那么實現(xiàn)在低成本產(chǎn)區(qū)產(chǎn)酒而高價賣出也是有可能的，擁有一座蝶之蘭酒莊（Chateau d’Esclans），打造下一個天使密語（Whispering Angel）桃紅葡萄酒的成功或可復(fù)制。（文/Julie）