在《波爾多酒莊投資：市場回顧》中，我們回顧并總結(jié)了過去15年間的市場動(dòng)態(tài)。本文我們將從專業(yè)的角度分析SAFER所提供的平均售價(jià)，并根據(jù)2012年波爾多酒莊投資市場的數(shù)據(jù)來分析今天的市場，并預(yù)測市場走勢。

　　SAFER提供的平均售價(jià)的確有助于我們對整個(gè)市場趨勢的把握，但大多數(shù)投資者還需要結(jié)合更詳細(xì)的研究和背景知識(shí)才能真正理解這一投資市場的狀況。作為波爾多酒莊交易市場的領(lǐng)頭羊，MSB基于日常的觀察與分析，對這一市場有著自己獨(dú)到的見解。

根據(jù)SAFER的報(bào)道，2012年，整個(gè)波爾多大約有3434公頃葡萄園被交易，大約占波爾多葡萄園總公頃數(shù)的2.72%。這些買賣由2011-2012年間的712筆交易組成，被交易的葡萄園數(shù)量為700塊，而2010年產(chǎn)生的612筆交易中僅有100塊左右的葡萄園被交易。根據(jù)MSB的了解，2012年被交易的波爾多AOC級(jí)酒莊僅為37個(gè)，也就是說，2012年的675筆交易都是小規(guī)模的交易，它們很可能僅僅是小塊葡萄園的易手而已。這些小交易很可能只是鄰里之間一兩公頃葡萄園交易罷了，目的也僅僅是為了增強(qiáng)某一方的勢力。因此，這些小交易基本都發(fā)生在法國人之間，而且大多都沒有中介的介入。

　　兩個(gè)市場：批發(fā)市場和零售市場

　　因此，事實(shí)上，波爾多酒莊交易存在兩個(gè)完全不同的市場：一個(gè)是批發(fā)市場，專門從事小規(guī)模葡萄園交易，而且買賣雙方大多都是當(dāng)?shù)厝?；另一個(gè)就是零售市場，主要通過大型酒莊中介如MSB來進(jìn)行酒莊資產(chǎn)交易，往往有國際資本介入。我們在前文中看到的SAFER數(shù)據(jù)就來自于批發(fā)市場，因此，當(dāng)我們看到一個(gè)位于超級(jí)波爾多（紅）產(chǎn)區(qū)的葡萄園的市場價(jià)僅為15000歐元/公頃時(shí)，我們就能斷定，這一數(shù)據(jù)是基于712筆交易而得來的，然而，我們發(fā)現(xiàn)，在這712筆交易中，675筆都是小規(guī)模交易。假如這些交易發(fā)生在像波雅克這樣的小產(chǎn)區(qū)時(shí)，我們就更清楚了。在2012年，波雅克地區(qū)葡萄園的平均售價(jià)是200萬歐元/公頃，然而，波雅克僅有1200公頃葡萄園，而且大多都屬于列級(jí)酒莊，而像這些列級(jí)酒莊的交易一般都發(fā)生在零售市場。因此，即便某一年波雅克產(chǎn)區(qū)僅有一筆交易，其平均售價(jià)也會(huì)隨這筆交易而變化。同樣的，這種情況在波美侯、佩薩克-雷奧良、圣朱利安和瑪歌都是一樣，因?yàn)檫@些產(chǎn)區(qū)的葡萄園面就都在1500公頃以下。由于圣埃美隆有著5500公頃葡萄園，因此這里的小規(guī)模交易也同樣盛行，因此，即便是圣埃美隆AOC級(jí)酒莊的平均售價(jià)也僅僅是20萬歐元/公頃而已。

然而，對于超級(jí)波爾多AOC產(chǎn)區(qū)這樣一個(gè)超級(jí)大區(qū)來說，其葡萄園的平均售價(jià)僅僅1.5萬歐元/公頃，而且?guī)啄甓嘉丛兓?。這主要是因?yàn)檫@里的大多數(shù)交易都是小規(guī)模交易，基本都不出售釀酒廠、品牌、銷售渠道、設(shè)備以及酒莊建筑等，因此這些只能算是批發(fā)市場交易而已。因此，其平均售價(jià)被拉低也就不足為奇了。事實(shí)上，一個(gè)高品質(zhì)超級(jí)波爾多酒莊的售價(jià)大約在23000-25000歐元/公頃之間。

　　多年以來，MSB都是零售市場的領(lǐng)頭羊，當(dāng)然我們也對批發(fā)市場上發(fā)生的一切了如指掌。我們認(rèn)為，假如在可預(yù)計(jì)的未來批發(fā)市場上超級(jí)波爾多產(chǎn)區(qū)的小規(guī)模葡萄園交易仍以15000歐元/公頃的價(jià)格交易時(shí)，其零售市場就已經(jīng)觸底，這就像2010-2011年度一樣。由于中國買家大多對酒莊資產(chǎn)和未分級(jí)葡萄園特別鐘情，因此這無形中鞏固了波爾多的酒莊交易市場。比如，2011年有35家酒莊被出售，其中60%被中國買家買走，而2012年的37家出售酒莊中，62%進(jìn)入中國商家口袋。

　　預(yù)測

　　MSB預(yù)測，盡管“大魚吃小魚”的模式有利于酒莊占據(jù)市場份額和建立品牌知名度，但“批發(fā)市場”即小規(guī)模交易將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，而且在未來的2-3年中也不會(huì)有大的改變。在波爾多地區(qū)，小塊葡萄園的供應(yīng)量仍然很大，這說明在那些著名產(chǎn)區(qū)之外的葡萄園平均售價(jià)仍然會(huì)保持在15000歐元/公頃上下。不過，我們也注意到，在過去30個(gè)月里，待售的波爾多酒莊量在下降，平均每月才有一家被中國買家買走。我們希望這樣的情況繼續(xù)下去，如果這樣的話，那么波爾多酒莊的價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)到比SAFER所公布的平均售價(jià)高1/3或1/2的高度。那樣的話，2013年，超級(jí)波爾多產(chǎn)區(qū)的平均售價(jià)為25000歐元/公頃，圣埃美隆特級(jí)葡萄園為300000-400000歐元/公頃，而卡斯蒂永丘為40000歐元./公頃。